【改造案例】湾流国际青年社区:商业地产去库存,还能这么办?

来源:云SPACE     2016-06-24
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允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

数据显示,目前商业地产库存达到11亿平方米,按照去年商业销售面积9252万平米计算,去化周期超过11年,远远高于住宅6~7年的库存去化周期。


为了拯救水深火热中的开发商,中央使出了终极大招:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

 

商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报。商改住可以说为很多困境中的开发商解了套,让他们有了更多选择。


但商改住同样也面临着复杂的手续、非常高的改造成本等问题,商改住到底是去库存机会还是新的火坑?明源君对话了有商改住经验的湾流国际青年公寓总裁林友威及其设计合作方锋思设计。


1

怎样的商业地产适合改成公寓?


当前商业地产库存问题非常严重,但并非所有商业地产都适合进行商改住的。


比如有些地段偏远、居住条件较差的商场,还不如小区房,即便改成长租公寓,估计也没有人愿意去租。湾流国际青年社区总裁林友威认为,一般湾流青年社区在选择商业物业改造会有以下几个判断标准:


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2

商改住前期做好5大准备


商改住听起来很美,但涉及到的问题可谓方方面面,一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。


1手续办理


虽然中央出台了商改住政策,但具体的落实还有赖于地方政府出台具体操作细则。比如四川政府规定,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。


值得注意的是,商改住仍需要将土地用途调整为居住用地,但办理土地变更手续涉及的政府部门多、审批环节多,审批时间长,手续复杂,审批难度大。


而湾流国际青年社区的之前操作手法是,商业地产按酒店申报,申请特种行业许可证,办理酒店管理经营许可。


2周边施工条件


满足物料堆场及车辆进出要求,施工过程中协调好邻里关系。


3资金准备


资金预算须覆盖整个项目资金峰值,包括首期租金、押金,报建费,装修款,开办费,营销费等。


4团队和人才准备


完成整个公寓运营闭环需在项目投资、市场定位、设计、工程施工、营销、运营等全流程有专业化的团队支撑与保障。


5设计和施工合作对象


这个非常重要!对于没有改造经验的开发商而言,经验丰富的靠谱合作伙伴可帮你少走很多弯路。比如湾流青年社区选择的设计合作伙伴有法国GPT、西班牙兰庭等,施工合作伙伴有广域、上海城建、中建7局。

3

商改住设计注意要点


对于代建商业项目,商改住难度会小很多,但对于已建成的商业项目,后期改造涉及到的问题非常多,成本相对也比较高。百货或商场改造公寓的设计核心有2点:一是采光通风问题,二是业态交叉影响问题。


下面以上大路的湾流国际青年社区为例说明。


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这个项目原本是一个大型商场,要改造的是整个商场的二层三层和局部一层。


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▲ 沪太路3663号原宇业生活广场商业


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▲ 改造范围位于此栋楼二层三层及局部一层


要将这个商场改造成公寓,设计上有4个难点问题:


(1)进深问题。原大型商场单层楼面面积高达4800平方米,建筑中间有一个采光中庭,*大进深达27米。但一间公寓比较合理的进深在8~11米(带客/餐厅),除去1.6~1.8米的公共走廊,27米的进深太大。


(2)物业以前是商业空间,楼栋中原柱网大小和梁都给改造公寓带来了很大的难度。


(3)商业空间外立面很大部分是玻璃幕墙,虽然为公寓设计创造了很好的采光条件,同时也对房间的隔音带来了巨大的挑战。


(4)在改造施工过程中,很多设计方案难以实施落地,隐蔽工程的改造是重点难点。


1整体规划


针对商场的大进深问题,如果按照常规的强排方案,会出现大量的黑房,主要出现在内转角处。而暗房的房租会比明房房租低了1000多元,且难以保证出租率。


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为了解决这个问题,湾流国际青年社区的设计方锋思设计提出了以空间换采光的概念,在四个角部设计了空中花园。


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通过建筑空间手法,“退”出一个49平米的花园后,房间采光大幅改善,做到全明户型,此外还在局部增设了35平米的入户花园。


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*后看一下2个方案的收益对比图:


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加了入户花园的方案比没有花园的方案收益可以高出17%~27%。


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2户型设计


在敲定主体设计后,建筑师通过对周边竞品和同类产品的调研,确定了公寓面积在23~84平米之间,风格包括北欧深、北欧浅、田园、工业、日式5种风格,每层都至少会设计2~3种风格,加上不同户型的因素,一个项目有差异房间可以多达20多种。


而上文提到,楼栋中原柱网大小和梁都给改造公寓带来了很大的难度,在同时考虑原物业条件和房间大小和经济核算的基础上,建筑师避开原有的梁,利用原来楼板下高度大的优势,设置了loft空间,充分利用了空间。


结合标准层条件和尺度控制以及成本回报率,总套数*终控制在了198套。其中双人间12间,带花园的房间多达90间。


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▲ 北欧浅


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▲ 北欧深


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▲ 工业风


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▲ 田园风


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▲ 日式风


3公共区域


对于青年公寓而言,公共空间是*具竞争力的部分。但公共空间设置除必要功能外,周边城市配套越成熟的项目配置越少的功能。一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右。


湾流青年国际社区各公共空间面积占比:

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湾流青年社区@上大路各功能区设置:

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由于周边配套相对成熟,项目总计社区活动的公共空间控制在了300㎡左右。在1层的公区设置了系列航海主题的咖啡厅、投影演讲空间、迷你影院、方便青年公共储物的交流式迷你仓、52㎡豪华的公共厨房、娱乐休闲区域、自助式快递包裹等。


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▲ 室外花园


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▲ 健身房


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▲ 影音室


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▲ 大堂咖啡厅


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▲ 52㎡的中央厨房


4细节改造


上水走墙顶方便检修;下水尽量采取异层排水;为安全起见尽量不在户内设置厨房;电梯须标配,数量需视项目大小、楼层高低而定。


5改造全流程


从**次现场测绘到样板区做出来,一共历时5个月。

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而改造施工过程中,锋思设计提醒,要重点要关注以下4个容易出问题的环节:


(1)拆除


建筑以前是商业空间,典型的框架体系,内部隔墙不多,拆除工作集中在吊顶和各种废弃桥架的拆除,拆除的过程中方案修改同步进行,确保拆除完成后可以进场施工。


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▲ 现场拆除情况


(2)放线及隔墙砌筑


室外脚手架搭起来用作运材料及大量的建筑垃圾,因为项目是由商业空间改造成公寓,故需新砌筑大量的隔墙,选用的是厚度120mm的轻质隔墙板。既能保证隔墙的强度,又要减轻墙体的重量,同时能兼顾墙体的隔音效果。


在放线的过程中遇到一些黑房间的情况,*终改变局部原楼的外立面,开四扇窗洞。确保做到在项目中没有一间房间是黑房间。


这个过程历时一个月,同时建筑设计全套施工图完成,和工程进度配合的很好。


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墙体和玻璃幕墙的交接处,在技术上采用隔音棉+不锈钢勒+外封板解决隔音问题。


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▲ 增加的窗洞


(3)隐蔽工程


隐蔽工程是项目的重中之重,给排水工程、电气管线工程、地坪工程、强电线缆、网络综合布线线缆等等这些项目开始进行,这些也是这个项目的核心。


给排水工程:因为原物业一层有一部分现在仍在作为商业使用,一层无法施工,所以与这部分对应的二层的排水方案要考虑同层排水,同层排水施工高度需地面以上300mm,这减少了室内净高,对loft户型房间影响非常大,设计在玄关处解决了高差问题,使房间内层高不受限制,保住了loft户型。


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▲ 同层排水管道


电气管线工程:设计要求墙面管道暗铺,为保证强度,墙体要求施工方只能纵向开槽不能横向开,由于工期紧,房间量大,灯线多,临时改成吊顶方案。


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▲ 电气线管铺设


地坪工程:房间地面,同层排水抬高区域,卫生间防水层,日式户型榻榻米抬高区域相继完工,楼内的层次感大概露出端倪。


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▲ 各项地坪工程


电线缆、网络综合布线:走廊里设计也是要求不吊顶,各个水电暖的桥架走线要搭的美观整齐,给施工增加了一些难度,设计给出了走廊剖面图,排好了各个桥架的位置,方便个专业桥架施工。


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▲ 各项桥架工程


这部分是公寓以后能够运转起来的核心部分,这个过程持续了约50天。


(4)钢结构工程


因为原商业建筑的层高相对于一般住宅有优势,设计选择避开梁,在层高满足的情况下,均设置了loft风格房间,*大化的利用室内面积。


为保证底层空间的完整性,设计决定所有柱子不能埋在墙体里的均做成吊索。钢结构楼梯也随之焊好,所有的LOFT房间包括大堂空间感呈现出来。


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▲ 钢结构工程


此外,消防、空调和灯光也是要格外注意的。


a.消防:消防工程有着特殊性,*大的难点是与其他工序的配合,一定要及时沟通。

b.空调:空调安装时,室内外机的位置尤其需要重视,直接影响室内的使用和室外的美观。

c.灯光:灯光对整体效果和人的人的感受有直接影响,比如说多功能区和房间里,应选择氛围型照明使用暖色调,强调舒适度,工作区域应选择功能型照明,使用令色调,强调效率,等等。在灯具安装好以后,设计师要对灯光的照射位置逐一进行调试。


6周边环境改造


(1)周边交通。可与政府协商配置公共自行车、与上汽集团协商电动汽车分时租赁等。

(2)街景。通过设置醒目、美观的店招,温馨的回家通道来提升客户对外围区域的认知。

(3)以前是公共,现在成私密的区域,有些细节要改,如外围绿篱隔断,内部智能门禁,隔音措施等。


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7验收


成功改造的标准是客户的认可,可组织试住等活动进行判断,以客户的评价来进行验收。


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经过5个月的改造,湾流国际青年社区将一个倒闭商场改成了198间公寓房,而靠近空中花园的户型在没打折的情况下,*先被预定一空。整个项目的房间租金相比周边同等面积的小区房都要高出20%。


4

如何解决资金问题?


因为房地产是资金密集型行业,讲究高周转,如果商用房转成租赁住房,资金回笼速度太慢。加之,商用房和住宅的差别很大,“商改住”对开发商来说成本也不是很低,甚至更高。那么,如何解决商改住的资金问题?其实,如果旗下商改住物业较多,开发商同样可以借鉴长租公寓的模式,一是利用金融杠杆,“用钱铺路”;二是把模式变轻 。


比如湾流的运作模式主要有3个层面:


1通过基金的方式来助推规模化的发展


通过基金这样的融资方式来助推规模化的发展,一期基金是在2015年的十月份终闭,当时的一期规模是3亿人民币,主要的投资人是国内的机构投资人与高净值民营企业。一期基金很快实现了终闭跟所有项目的投资落地,全部投在上海,目前上海落地超过十五个项目。二期拟发行的基金规模是10亿人民币,会在今年的六月底全部封闭。


2重资产模式下的轻资产玩法


在重资产模式下实现快速扩张,有效的方法之一就是寻找轻资产的玩法。基金就是其中一种可以实现轻重分离的融资结构。具体来说就是发行定向投资长租公寓资产的基金,以基金主体承租物业获得租赁权,并承担所有租金成本和物业改造装修成本,基金再委托长租公寓管理公司提供项目经营管理。


基金是相对“重资产”的模式,获得基础资产租金溢价收益;长租公寓管理公司是“轻资产”模式,获得项目基本管理费用和超额管理费用。因为各期基金匹配的是不同的资金与不同的基础资产,所以只要持续找到优质基础资产,基金就能“无上限”地提供资金。资产与运营的分离,使得长租公寓管理公司能更聚焦项目运营本身。这是我们发展的一个核心思路。


3基金退出方式


长租公寓一旦项目进入运营期,基金就立即实现正向现金流。此外还能与银行等合作租客消费金融的产品,实现提前回收未来一年的租金,包括跟一些机构进行现金流的贴现合作,能够提前提升自己投入的回收期。由于基金锁定了基础资产,投资收益不会进行再投资,可及时向基金投资人分配,提升投资的IRR。


同时,基金的退出方式也十分灵活:(1)随着租约到期而自然退出;(2)项目稳定运营后可以通过租约资产证券化方式退出;(3)长租公寓管理公司股权融资或上市后将资产并购回管理公司。基金在投资长租公寓基础资产的同时,还能额外配置长租公寓管理公司股权,获得股权投资的溢价收益。


5

3步建立营销和推广渠道体系


目前大多数的公寓营销渠道主要还是派发传单、百度的推广、58同城、赶集网等,这些都是比较传统的获取客户的渠道,少数的企业也会在微信、微博、豆瓣、百度、贴吧等线上的渠道进行推广。除了常规的获取渠道外,湾流会从以下几个方面建立营销和推广渠道体系,进行低成本更加高效的营销。

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湾流互联网平台会在六月上线,将订房到退房全流程从线下搬到线上,提高客户的便捷性和体验感。


随着规模化的发展,100个社区和周边大量可介入的长租房源的落地,平台流量也会迅速的提升,达到一定的量级之后会服务于其他的房源和租客端。


但规模化发展的高入住单单依靠线上的渠道是不够的,线下的渠道是一个基础。大企业客户的长期战略合作,获得长期稳定的优质客源,是核心竞争力。大企业的合作拓展在国际高端服务式公寓比较常见,往往会和外资企业保持战略合作关系,保证稳定的出租率。


作者:吴林蔚、张胜;来源:明源地产研究院。