微型购物中心走“小而精”路线 新加坡Iluma成功示范玩转大商业

来源:云SPACE     2016-06-27
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作为微型购物中心的典型代表,新加坡 Iluma商业面积仅为2.6万平方米,却很好满足了当地居民以及旅游消费者,60%的娱乐场所充分体现了其“城市娱乐中心”的主题定位。它是如何玩转大城市小商业的?

微型购物中心在运营管理以及规划设计上有其独特的优势,新加坡Iluma购物中心是微型购物中心的典型代表。其商业面积仅为2.6万平方米,却很好满足了当地居民以及旅游消费者,60%的娱乐场所充分体现了其“城市娱乐中心”的主题定位。

  项目简介

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  区位分析

  新加坡Iluma购物中心是一个集娱乐和零售于一体的开发项目,坐落在新加坡著名的白沙浮街区(BugisStreet),目前艺术、教育及娱乐是这一街区的主要职能。

  2011年2月28日,新加坡上市房地产投资信托基金嘉茂信托(CapitaMallTrust-CMT)出资2.95亿新元(合2.31亿美元)从开发商JackInvestmentPteLtd.手中购买了IlumaMall。

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  区域位置与交通分析

  新加坡Iluma购物中心坐落在新加坡著名的Bugis区,该区域以艺术、娱乐活动为主。靠该区域近武吉士地铁站(BugisMRTStation),主要有QueenStreet、VictoriaStreet、MiddleRoad、RochorRoad四条主要交通大道,同时该项目靠近白沙浮商业城(bugisjunction)以及维也纳酒店,位于新加坡艺术中心和新加坡博物馆附近。

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一、项目定位与业态规划


1、项目定位

新加坡Iluma购物中心作为新加坡**个城市娱乐中心,强调表演和展览空间的组合,专门针对20-30岁的年轻人士。

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2、业态占比

新加坡Iluma购物中心60%的面积是体验场所,其中在五楼有一个电影院,由Filmgarde管理。该商场还包括舞厅,吸引年轻顾客。

同时,新加坡Iluma购物中心不像新加坡典型的购物商场,Iluma没有超市。作为“城市娱乐中心”的定位,业态主要用于该区旅游消费者和家庭消费者的基本日常。

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3、楼层规划

业态

布局楼层

时尚业态

主要布局在1层—2层,3层也有少量的时尚品牌,主要是服饰业态和精品业态,有Adidas、Levi's、New look、ME等。

餐饮业态

主要布局于4楼,同时1层和5层布局了少量的轻餐饮,汇集了当地的主要餐饮品牌以及国际知名的餐饮品牌,例如:cheeky  chocolates

娱乐业态

面积较大,主要布局于5层和7层,包括电影院娱乐城等,另外三层布局了一家名为K Suites的卡拉OK

生活家居/服务

主要布局于二、三层,同时在一层也有少量布局,主要是家庭日常消费品以及游客旅游相关的消费品


4、品牌落位

时尚业态

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餐饮业态

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生活家居/服务业态

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娱乐业态

三层:k suite(Karaoke)

五层:Filmgarde Cineplex、Arcadia

七层:The Joyden Hall、Tornado


5、租金分析

新加坡Iluma购物中心租金为10-30新元/平方英尺/月(约合100-300新元/平米/月),*高租金达50新元/平方英尺/月。每天能够接待访客6-8万人次。由于该购物中心为微型购物中心,因而在运营管理上有相对的优势。

注:该项目租金为2011年租金状况,仅供参考。


二、体验式规划设计


外立面是水晶媒体墙立面,将节能灯泡置入定制设计的反射镜,由软件控制。水晶媒体墙立面被建筑师处理成堆叠的、波浪起伏的条带,或重叠,或退让;而空隙空间形成悬伸的花园和露台。

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1、水晶网外墙立面

新加坡Iluma购物中心外立面是极具艺术感的水晶网外墙立面,是由小面的像宝石似的物体组成,在白天闪闪发光,到了晚上则发出绚丽夺目的色彩。

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新加坡Iluma购物中心的外观是宝石聚碳酸酯材料,这些材料构成了水晶网,不仅给了Iluma动态表达自己和动态地应对不断变化的内部活动的能力,而且可以使建筑物闪闪发亮。并且在建筑物的凸面还有嵌入式灯具。


橘红色外立面景观照明

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宝石聚碳酸酯材料外立面


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2、线性元素与曲线元素相互交融

Iluma是由新加坡*富国际名声的建筑事务所之一——WOHA建筑事务所担任设计的。这栋建筑中,线性体块与曲线形雕塑造型体块形成了鲜明对比。

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这两种建筑元素之间的交流通过建筑处理得到了强化,用充满生气的鲜艳色调赋予了线性体块生机,而曲线形雕塑造型体块则以灰白单色调包裹。因而使建筑无论从哪个角度看去,都会给人一种生机勃勃的感觉。从而为商场制造生气,提高消费者购物的欲望和心境。

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3、三层立体式建筑空间

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4、内部活泼细节

Iluma购物中心的内部布置较为活泼,各种业态交叉却不显杂乱,店面的深色,调如上图红色内部店面和深咖啡色的中庭铺位,搭配乳白色墙面不但不显突兀,反而一深一浅中和具有融合性。

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5、艺术元素景观

新加坡Iluma购物中心顶层空间中露台和屋顶平台上有葱翠的植被,在此顾客可以在品尝美食和咖啡的同时,也可欣赏到Ibiza和Bali风情。从附近建筑的较高楼层可以看到屋顶花园,同时在屋顶花园上有宁静阴凉的座位区,其间点缀着艺术和媒体元素。

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三、运营管理优势

投资总额相对较低

开发环节资金压力相对较小,项目的投资风险相对较低,有利于企业进行风险管控

建设和招商周期相对较短

有利于迅速开业投入运营,产生现金流和实现盈利

项目的业态涵盖范围

项目的业态涵盖范围相对有限,有利于简化建筑设计和招商管理,后期运营管理的难度也相对较小、

商业运营灵活

购物中心较小,运营灵活,经营策略易调整

消费需求掌控力高

对项目核心辐射圈内的潜在消费需求掌控力高,可以制订有较强针对性的经营策略

培育期短

其项目培育期相对较短,租金提升空间较大,项目估值提升速度较快,有利于企业进行资本运作

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总结

亮点

分析

便利交通与绿色化景观设计

项目靠近地铁站,交通较为便利;建筑的露台和天台上种植了葱翠的植被,体现了现代建筑设计的环保理念

艺术娱乐提升游客吸引率

项目坐落在新加坡著名的  Bugis 区,目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐,客流量比较大。凭借其独特的建筑设计不仅能够吸引当地的顾客,而且能吸引外来此地的游客

体验性增强游客体验感

该项目是一个集娱乐和零售的城市综合体,在娱乐和购物之间能形成顾客的相互拉动。它所带给客户的不仅仅是一种购物和娱乐的需求,更是一种体验和享受

社交与活动的平台

项目中除了影院,还有舞厅俱乐部的加入,给这座城市喜欢夜生活的人士增添了一个社交和公共活动的平台

创新城市生活中心

该项目60%的面积为娱乐场所,这种业态的配比,打破了传统的“一站式购物”商业模式,而是形成了一种新的商业模式—“城市生活休闲中心”